Как сообщить в налоговую о сдаче квартиры

Если вы сдаёте квартиру жильцу - физическому лицу и получаете от него плату, отдельно уведомлять налоговую о начале найма не нужно. Доход указывают в декларации 3-НДФЛ: обычно её подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Когда квартиру снимает организация или ИП, НДФЛ обычно удерживает арендатор как налоговый агент. О чужой сдаче можно сообщить в ФНС, указав адрес, период найма и подтверждающие обстоятельства.

Когда собственник обязан сообщать о сдаче квартиры

Доход от сдачи внаём квартиры, расположенной в России, относится к доходам от источников в Российской Федерации. Это следует из статей 208-210 НК РФ. Название договора значения не имеет: стороны могут говорить о найме, аренде, соглашении о проживании или компенсации расходов. Налоговые последствия зависят от содержания отношений и факта получения экономической выгоды.

Передачу гражданину жилья для проживания оформляют договором найма жилого помещения. Бытовое выражение «аренда квартиры» сути не меняет: правила найма закреплены в статьях 671 и 674 ГК РФ, а договор заключают письменно. Если возникающее из него ограничение права собственности подлежит государственной регистрации, документы подают в Росреестр. Отсутствие регистрации не освобождает от налога с полученных денег.

Идти в инспекцию сразу после подписания договора обычно не требуется. Если квартиру снимает другое физическое лицо, собственник после окончания календарного года сам рассчитывает НДФЛ и подаёт 3-НДФЛ по правилам статей 228 и 229 НК РФ. Письмо со словами «сообщаю, что сдаю квартиру» декларацию не заменяет и обязанность по уплате налога не исполняет.

Декларация не нужна по доходу, который полностью и правильно учёл налоговый агент. Обычно это происходит, когда квартиру для сотрудника снимает российская организация или индивидуальный предприниматель. Не подают 3-НДФЛ и по доходу, законно переведённому на режим налога на профессиональный доход. Самозанятый отражает поступления и формирует чеки в приложении «Мой налог».

Сдача одной квартиры, принадлежащей гражданину, не всегда считается предпринимательской деятельностью. Суды учитывают число объектов и регулярность операций, рекламу и краткосрочный характер размещения, сопутствующие услуги, привлечение персонала и организацию процесса как самостоятельного бизнеса. Если признаки бизнеса выражены, может встать вопрос о регистрации ИП и применении норм КоАП РФ о деятельности без надлежащей регистрации.

От режима зависит и форма отчёта

Способ сообщения о доходе определяется выбранным режимом: декларация по НДФЛ, чеки в приложении самозанятого или отчётность ИП. Поэтому режим выбирают до первой сдачи, а не после.

Сравнение режимов и расчёт налога, в том числе для пенсионеров: налоги при сдаче квартиры пенсионером.

Как подать сведения и какие документы подготовить

Декларацию 3-НДФЛ направляют в налоговую инспекцию по месту жительства собственника, а не обязательно по адресу квартиры. Если гражданин зарегистрирован в Санкт-Петербурге, но сдаёт жильё во Всеволожске, Выборге или другом районе Ленинградской области, декларацию обычно подают в инспекцию по петербургскому месту жительства.

Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика или лично в инспекции, передать через представителя по доверенности либо отправить почтой с описью вложения. Приём через МФЦ зависит от того, как организовано его взаимодействие с налоговым органом. После почтовой отправки нужно сохранить опись, квитанцию и сведения о вручении.

Для расчёта дохода понадобятся договор найма, дополнительные соглашения и акты передачи или возврата квартиры, если их оформляли.
Сохраните банковские выписки, расписки и другие платёжные документы, переписку об изменении платы и сроках проживания, а также годовой расчёт дохода.
Пригодятся документы о статусе самозанятого или ИП, прекращении договора и возврате обеспечительного платежа.

Доход включает не только сумму, названную в договоре платой за квартиру. Инспекция анализирует все деньги, фактически полученные собственником. Если жилец переводит фиксированную сумму «за квартиру и коммунальные услуги», всю выплату могут признать доходом арендодателя. Возмещение расходов по показаниям индивидуальных счётчиков оценивают иначе, поскольку собственник может не получать экономической выгоды. Коммунальные платежи лучше разделить в договоре и подтверждать квитанциями и показаниями приборов учёта.

Возвратный обеспечительный платёж обычно не признают доходом при получении, пока собственник безусловно обязан его вернуть. Если депозит зачли в счёт последнего месяца проживания, возмещения ущерба или другой обязанности жильца, налоговые последствия определяют на дату зачёта. Нельзя автоматически исключать из дохода любой платёж только потому, что стороны назвали его залогом.

Если декларации за прошлые годы не подавались, сообщения в свободной форме недостаточно. Нужно восстановить поступления по каждому налоговому периоду, подготовить отдельные декларации, рассчитать налог и пени. За каждый год подают свою декларацию по форме, действовавшей в соответствующем периоде. Смешивать доходы нескольких лет в одном документе нельзя.

После подачи начинается камеральная проверка. По статье 88 НК РФ инспекция проводит её по декларации и имеющимся сведениям, обычно в течение трёх месяцев. Она может сопоставить данные с банковскими операциями, сведениями Росреестра, объявлениями, документами арендатора и обращениями. Регулярные переводы одинаковых сумм сами по себе ещё требуют правовой оценки. Вместе с договором, перепиской и объяснениями жильца они могут подтвердить сдачу квартиры.

Если квартиру снимает организация или ИП

Для бизнеса порядок другой. Когда российская организация или индивидуальный предприниматель снимает квартиру у обычного физического лица, арендатор, как правило, признаётся налоговым агентом по статье 226 НК РФ. Он рассчитывает и удерживает НДФЛ при фактической выплате дохода, перечисляет налог и отражает выплату в установленной отчётности.

Условие договора о том, что собственник сам платит НДФЛ, не отменяет обязанностей налогового агента. Организация не вправе перечислить гражданину всю договорную сумму и считать налоговый вопрос закрытым. При согласовании выплаты стороны должны прямо указать, идёт ли речь о доходе до удержания НДФЛ или о сумме, которую собственник получит после удержания налога.

До заключения договора бизнесу стоит проверить паспортные данные и ИНН собственника, его право на квартиру, наличие других собственников, полномочия представителя и назначение помещения. В договоре фиксируют проживающих сотрудников и срок найма, размер и состав платежей, порядок оплаты коммунальных услуг, обеспечительный платёж и основания возврата квартиры.

Если собственник заявляет статус самозанятого, одной записи в договоре организации недостаточно. Статус проверяют на дату выплаты, а по каждому платежу получают чек НПД с правильными реквизитами и описанием расчёта. После утраты статуса порядок налогообложения следующих выплат меняется. Собственник-ИП должен подтвердить, что сдаёт объект как предприниматель и учитывает доход по применяемому режиму.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Это ограничение следует из статьи 671 ГК РФ. Размещение в квартире офиса, склада, салона или постоянного рабочего помещения создаёт гражданско-правовые, налоговые и административные риски. Название договора «аренда жилья для сотрудников» положения не исправит.

В налоговых спорах суды исходят из реального характера выплат. Если договор заключён с организацией, квартира передана сотруднику, а деньги регулярно поступали собственнику, ссылка на его личную обязанность заплатить налог обычно не снимает с арендатора функции налогового агента. При этом инспекция должна доказать размер и даты выплат. Расчёт по предполагаемой рыночной ставке без подтверждения реальных платежей можно оспорить.

Как сообщить о чужой сдаче квартиры и чем грозит нарушение

Жилец, сосед, управляющая организация или другой гражданин может обратиться в ФНС, если считает, что собственник скрывает доход. Обращение направляют через электронный сервис ФНС, подают лично или отправляют почтой в соответствующее управление налоговой службы. Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области лучше указать точный адрес квартиры. При необходимости налоговый орган сам передаст материалы в нужную инспекцию.

В обращении стоит указать период проживания, предполагаемые размер и способ оплаты, данные собственника и нанимателей, реквизиты договора и обстоятельства, подтверждающие передачу денег. К обращению можно приложить копию договора, расписки и платёжные документы, переписку или объявление. Утверждения «сосед незаконно сдаёт квартиру» без конкретных сведений обычно недостаточно для содержательной проверки.

Обращения граждан рассматривают по Федеральному закону № 59-ФЗ. По общему правилу ответ направляют в течение 30 дней со дня регистрации обращения. В предусмотренных законом случаях срок могут продлить. Анонимное сообщение инспекция вправе принять как информацию, однако заявитель обычно не получает официальный ответ о его рассмотрении.

Даже если сведения подтвердятся, налоговая не обязана раскрывать заявителю сумму начислений, содержание деклараций и результаты мероприятий в отношении собственника. Эти сведения охраняет режим налоговой тайны по статье 102 НК РФ. Обычно инспекция сообщает лишь о том, что информация принята и будет использована в пределах её компетенции.

Налоговый спор нужно отличать от других нарушений. Вопросами шума и порядка использования общего имущества занимается не ФНС. Нарушения регистрационного или миграционного режима рассматривают уполномоченные органы внутренних дел. Незаконная перепланировка и использование помещения не по назначению требуют отдельных обращений. Налоговая инспекция проверяет получение и декларирование дохода.

За просрочку уплаты начисляют пени по статье 75 НК РФ. За несвоевременную подачу 3-НДФЛ статья 119 НК РФ предусматривает штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. За неуплату или неполную уплату налога статья 122 НК РФ устанавливает, как правило, штраф 20%, а при доказанном умысле - 40%.

При значительной задолженности и признаках умышленного уклонения возможна уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Одно лишь опоздание с декларацией не влечёт автоматического возбуждения уголовного дела. Учитываются размер недоимки, охваченный ею период, поведение налогоплательщика и доказательства умысла.

Нельзя исходить из того, что налоговая проверяет только последние три года, а более ранняя задолженность автоматически исчезает. Период налоговой проверки, сроки привлечения к ответственности и сроки взыскания относятся к разным правовым категориям. Их рассчитывают с учётом дат деклараций и требований, решений инспекции и действий по взысканию.

В судебных спорах учитывают всю совокупность доказательств. Устный договор и расчёты наличными не исключают налогообложения. Получение дохода могут подтверждать показания жильца и объявления, переписка и пропуска, расписки и регулярные переводы. Одного документа не всегда достаточно, поэтому суд сопоставляет источники между собой.

Собственник вправе доказывать, что поступления были возвратом займа, компенсацией общих расходов или переводами между родственниками. Налоговый орган должен установить действительное содержание операций и не может ограничиться назначением одного банковского перевода. Оценка зависит от связи между сторонами, документов, дат и назначения каждой операции.

Если инспекция запросила пояснения, направила требование или вынесла решение, перед ответом нужно сопоставить договоры, банковские операции и периоды проживания. Непродуманное пояснение создаст противоречия, которыми инспекция воспользуется при проверке. Юрист и адвокат бюро могут оценить налоговый период, статус арендатора, доказательства и процессуальные сроки, подготовить декларации, пояснения, возражения или жалобу для спора в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ: статьи 75, 88, 102, 119, 122, 207-210, 223, 224, 226, 228 и 229; глава 26.2.
• Гражданский кодекс РФ: нормы о найме жилого помещения, включая статьи 671 и 674.
• Федеральный закон № 422-ФЗ о проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».
• Федеральный закон № 59-ФЗ о порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации.
• Федеральный закон № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости.
• КоАП РФ: нормы об ответственности за предпринимательскую деятельность без государственной регистрации или необходимого разрешения.
• Уголовный кодекс РФ: статья 198 об уклонении физического лица от уплаты налогов, сборов и страховых взносов.