Сдают квартиру и не платят налоги: куда жаловаться

Если есть основания полагать, что квартиру в Санкт-Петербурге или Ленинградской области сдают без уплаты налогов, сообщение направляют в Федеральную налоговую службу. Его можно подать в инспекцию по месту жительства собственника, по адресу квартиры или в региональное управление ФНС. При необходимости обращение передадут в нужное подразделение. К нему прикладывают договор, сведения о платежах, переписку, объявление и другие законно полученные материалы. Полиция, прокуратура, жилищная инспекция и управляющая организация не заменяют налоговый орган.

Возникновение обязанности платить налог

Доход от сдачи расположенной в России квартиры признается доходом от источников в Российской Федерации. Основание - подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ. Обязанность заплатить налог связана с получением собственником денег или иной экономической выгоды, а наличие договора само по себе ее не создает. В сообщении лучше указать период проживания, примерный размер арендной платы и получателя денег.

Если квартиру арендует гражданин, собственник, как правило, сам рассчитывает НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплачивают не позднее 15 июля. Эти обязанности предусмотрены ст. 228 и 229 НК РФ. Например, доход за 2025 год декларируют в 2026 году. До наступления этих сроков утверждать, что собственник допустил просрочку, преждевременно.

Для налоговых резидентов к доходам, полученным с 2025 года, применяется прогрессивная шкала: 13% - к части налоговой базы до 2,4 млн рублей, 15% - к части от 2,4 до 5 млн, затем ставки 18, 20 и 22%. Повышенной ставкой облагается только превышение соответствующего порога. Для налоговых нерезидентов при сдаче российской недвижимости обычно действует ставка 30%. Правила установлены ст. 224 НК РФ. При расчете учитывают все доходы, относящиеся к соответствующей налоговой базе, а не одну квартиру.

Отсутствие декларации 3-НДФЛ само по себе не доказывает нарушение. Собственник жилого помещения может применять налог на профессиональный доход и формировать чеки в приложении «Мой налог». Ставка составляет 4% при расчетах с гражданами и 6% при расчетах с организациями и индивидуальными предпринимателями. Режим регулирует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Для сдачи нежилой недвижимости это исключение не действует, поэтому квартиру и апартаменты различают по официальному назначению.

Если квартиру для сотрудника или иных целей снимает организация либо индивидуальный предприниматель, такой арендатор обычно становится налоговым агентом. Он рассчитывает и удерживает НДФЛ при выплате собственнику. Условием договора переложить эту обязанность на арендодателя нельзя. Исключение возможно, если арендодатель зарегистрирован как предприниматель и получает доход по соответствующему режиму либо подтверждает статус плательщика НПД и передает чек. Обязанности налогового агента определяет ст. 226 НК РФ. Ошибка собственника может одновременно оказаться налоговым нарушением арендатора.

Подача сообщения о неуплате налогов

Обращение можно направить через электронную приемную ФНС, передать лично, отправить почтой или подать в региональное управление налоговой службы. В Санкт-Петербурге это управление ФНС по городу, в Ленинградской области - управление по области. Если место регистрации арендодателя неизвестно, указывают адрес сдаваемой квартиры. Налоговый орган определит исполнителя или перешлет материалы в нужное подразделение.

Такое письмо лучше называть сообщением о возможном налоговом нарушении. Налоговая жалоба в узком смысле нужна для обжалования актов и действий ФНС, которые затрагивают права налогоплательщика. Человек, сообщающий о сдаче квартиры, просит проверить факты. Он не требует пересмотреть решение инспекции, поэтому порядок обжалования здесь обычно не применяется.

В обращении указывают сведения, по которым инспекция сможет определить квартиру, возможного налогоплательщика, период сдачи и предполагаемый доход. Данные лучше связывать между собой: адрес - с объявлением или договором, платежи - с месяцами проживания, получателя - с собственником. В конце перечисляют приложения и оставляют контакт для уточнений.

• точный адрес квартиры, включая номер помещения;
• Ф. И. О. собственника или получателя платежей, если они известны;
• период фактического проживания нанимателей;
• сумму и периодичность арендной платы;
• способ расчетов: наличные, перевод, платеж на счет третьего лица;
• сведения об объявлении и площадке, на которой оно размещалось;
• данные нанимателя и возможность связаться с ним для объяснений;
• перечень приложенных документов.

Обращение строят на проверяемых фактах. Вместо фразы «собственник много лет уклоняется от налогов» лучше написать: «С января по декабрь квартира передавалась внаем, ежемесячная плата составляла такую-то сумму, платежи переводились такому-то лицу». Наличие недоимки, умысла и состава правонарушения устанавливает уполномоченный орган.

Обращения граждан рассматриваются по правилам Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. Обычный срок ответа - 30 дней со дня регистрации. В исключительных случаях его могут продлить еще не более чем на 30 дней. Заявителя должны уведомить о продлении. Если письмо поступило не в тот орган, его, как правило, пересылают по компетенции в течение семи дней.

Анонимное сообщение не дает заявителю права на содержательный ответ, хотя проверяемую информацию из него могут учесть. Для официальной переписки указывают имя заявителя и почтовый либо электронный адрес. Организации лучше отправить письмо на бланке за подписью уполномоченного лица и сохранить подтверждение отправки. Оно поможет установить дату подачи и контролировать срок ответа.

Доказательства для обращения

Самое убедительное доказательство - договор найма или аренды, но его отсутствие не мешает проверке. К обращению можно приложить банковские чеки, расписки, переписку о размере платы, акт передачи ключей, объявления, фотографии показаний счетчиков и сведения о датах заселения и выезда. Если заявитель участвовал в разговоре, значение может иметь сделанная им аудиозапись. Нельзя получать материалы через взлом аккаунта, доступ к чужому банку, тайное проникновение в квартиру или похищение документов.

В практике бюро юристы и адвокаты сначала отделяют арендную плату от обеспечительного платежа и возмещения расходов. Возвратный депозит обычно не считается окончательным доходом при передаче, пока собственник его не удержал или не зачел в счет обязательств. Коммунальные платежи оценивают по содержанию: фиксированная сумма в составе арендной платы отличается от возмещения фактических расходов по счетчикам. Для налогообложения имеет значение реальная экономическая выгода. Это понятие раскрыто в ст. 41 НК РФ.

Если деньги переводили не собственнику, в обращении поясняют, кто и на каком основании получил средства. Получателем может быть супруг, родственник, агент, представитель или фактический арендодатель по договору субаренды. Один банковский перевод с назначением «за квартиру» не всегда позволяет определить налогоплательщика. Связь получателя с арендой подтверждают переписка о реквизитах, доверенность, расписка и сообщения о зачете платежа.

Сведения из объявления фиксируют вместе с датой, адресом, телефоном и описанием помещения. Объявление подтверждает предложение квартиры на рынке, но не получение дохода. Проживание посторонних людей тоже может быть безвозмездным. Налоговому органу нужна совокупность обстоятельств: передача помещения, возмездность, размер оплаты и фактическое поступление денег.

Не следует публиковать обвинения и банковские документы собственника в социальных сетях или домовых чатах. Для проверки материалы передают государственному органу. Публичное распространение непроверенных утверждений создает отдельные риски. Обращение в ФНС должно содержать факты без призывов к общественному преследованию собственника.

Налоговая проверка

Получив обращение, инспекция не начисляет налог автоматически. Она сверяет сведения с данными о собственнике, декларациями, статусом плательщика НПД и отчетностью налоговых агентов. Инспекция вправе запросить пояснения и документы, вызвать лицо для дачи пояснений, провести камеральную или выездную проверку, а при установленных основаниях получить банковскую информацию. Полномочия и формы налогового контроля предусмотрены ст. 31, 82, 86 и 88 НК РФ.

Заявителю не нужно получать выписку из банка собственника или рассчитывать точную недоимку. Достаточно передать конкретные исходные сведения. Доступ к банковским операциям ФНС получает только в установленном законом порядке. Просьба «просто проверить все карты» без указания периода, адреса квартиры и обстоятельств даст инспекции мало полезной информации.

Камеральная проверка декларации обычно длится до трех месяцев со дня ее представления. Если декларации нет, инспекция может применять другие процедуры налогового контроля. Выездная проверка по общему правилу охватывает три календарных года, предшествующих году принятия решения о ее проведении. Этот период нельзя смешивать со сроками привлечения к ответственности и взыскания. Их рассчитывают отдельно с учетом вида нарушения и действий налогового органа.

При рассмотрении возражений и в суде оценивают совокупность доказательств. Договор подтверждает согласованные условия, но не фактическое получение всех указанных в нем платежей. Банковские переводы показывают движение денег, хотя их назначение может вызвать спор. Переписка связывает платеж с конкретным месяцем проживания. При расчетах наличными без расписок учитывают объяснения нанимателей, объявления, сообщения о задолженности и другие косвенные данные.

Суды обычно требуют обоснованного расчета дохода. Нельзя умножать цену из старого объявления на предполагаемое число месяцев, если неизвестны фактический срок найма, скидки, простои и дата расторжения договора. Отсутствие письменного договора не освобождает от налога, когда получение денег подтверждено другими материалами.

Инспекция обычно не раскрывает заявителю подробности проверки. Сведения о доходах, декларациях, счетах и начислениях относятся к налоговой тайне по ст. 102 НК РФ. В ответе могут сообщить, что обращение рассмотрено, а информация учтена. Размер недоимки и штрафа, содержание объяснений собственника и полученные от него документы заявителю не сообщат.

Ответственность собственника и обращения в другие органы

Налоговые и уголовно-правовые последствия

Если инспекция установит неуплату, собственнику начислят налог и пени за каждый день просрочки. За непредставление декларации штрафуют на 5% не уплаченной в срок суммы за каждый полный или неполный месяц: максимум 30%, минимум 1 000 рублей. За неуплату из-за неправильного расчета штраф составляет 20%, при доказанном умысле - 40%. Основания указаны в ст. 75, 119 и 122 НК РФ. Нормы применяют с учетом обстоятельств дела. Одно действие нельзя механически квалифицировать сразу по всем статьям.

Уголовная ответственность возможна при уклонении физического лица от уплаты налогов в крупном или особо крупном размере и при наличии умысла. Пороговые суммы и порядок их расчета закреплены в примечаниях к ст. 198 УК РФ. Обращение соседа или нанимателя само по себе не превращает налоговый спор в уголовное дело. Сначала устанавливают сумму, способ уклонения и другие обязательные признаки состава.

Систематическая сдача нескольких объектов иногда требует проверки признаков предпринимательской деятельности без регистрации. Учитывают назначение приобретения недвижимости, число объектов, регулярность операций, рекламу, организацию обслуживания и направленность действий на постоянное получение прибыли. Определение предпринимательской деятельности содержится в ст. 2 ГК РФ, административная ответственность за работу без регистрации - в ст. 14.1 КоАП РФ. Сдачу одной принадлежащей гражданину квартиры автоматически незаконным предпринимательством не признают.

Компетенция других органов

Если проблема не связана с налогами, орган выбирают по характеру нарушения. При шуме, угрозах, повреждении общего имущества и нарушении общественного порядка обращаются в полицию и управляющую организацию. Миграционный учет иностранных жильцов относится к компетенции подразделений МВД. Использование жилого помещения и общего имущества может проверить орган государственного жилищного надзора Санкт-Петербурга или Ленинградской области.

Запрет на гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирного дома установлен ст. 17 ЖК РФ. Краткосрочную сдачу квартиры не всегда признают гостиничной деятельностью. Проверяющие и суды учитывают стойку приема, регулярную уборку, смену белья, питание, бронирование мест, обслуживание неопределенного круга клиентов и другие признаки гостиничного сервиса.

Прокуратура может проверить соблюдение закона или переслать налоговую часть обращения в ФНС. Направлять ей копию письма только ради дополнительного адресата нет смысла. Управляющая организация и общее собрание собственников не вправе рассчитывать НДФЛ, определять налоговую недоимку или штрафовать хозяина квартиры. Эти полномочия принадлежат налоговому органу.

Неуплата арендодателем налогов, как правило, не влияет на действительность договора и не дает нанимателю права прекратить платежи. По ст. 671 ГК РФ собственник передает гражданину жилое помещение для проживания. Юридическое лицо может получить помещение по договору аренды, но использовать его только для проживания граждан. Налоговые претензии государства рассматривают отдельно от договорных обязательств сторон. Обращение в ФНС не следует использовать как угрозу в споре о депозите, ремонте или выселении.

Нормативная база

• Налоговый кодекс Российской Федерации, части первая и вторая - доход от сдачи имущества, НДФЛ, налоговые агенты, контроль, пени и налоговая ответственность.
• Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая и вторая - предпринимательская деятельность, наем и аренда жилых помещений.
• Жилищный кодекс Российской Федерации - назначение жилого помещения и ограничения его использования.
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях - ответственность за предпринимательскую деятельность без регистрации.
• Уголовный кодекс Российской Федерации - ответственность за уклонение физического лица от уплаты налогов.
• Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ об эксперименте по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».