Как сдать квартиру в аренду по доверенности

Сдать квартиру по доверенности можно. Собственник вправе поручить представителю поиск жильцов, подписание договора, передачу ключей и получение платежей. Для обычного письменного договора обычно достаточно письменной доверенности, а для регистрационных действий в Росреестре потребуется нотариально удостоверенное полномочие. Разрешённые действия нужно перечислить прямо, иначе договор, расчёты или передачу квартиры могут оспорить.

Аренда или наём: какой договор должен подписать представитель

Выражение «сдать квартиру в аренду по доверенности» привычно в быту, но юридическое название договора зависит от пользователя помещения. Если квартиру получает гражданин для проживания, стороны заключают договор найма жилого помещения. Собственник называется наймодателем, проживающий гражданин - нанимателем. Это следует из статьи 671 ГК РФ.

Если квартиру снимает организация, например для проживания сотрудника, стороны заключают договор аренды или иной договор предоставления помещения. Юридическое лицо вправе использовать жильё только для проживания граждан. Размещать там офис, склад или производство, а также оказывать гостиничные услуги без соблюдения специальных требований нельзя.

Название документа не определяет его правовую природу. Если договор озаглавлен как «аренда», но квартиру передали гражданину для постоянного проживания, суд обычно применяет нормы о найме жилого помещения. При оценке отношений учитываются состав сторон, цель использования квартиры и фактическое содержание договора.

Представитель подписывает договор от имени собственника. По статье 182 ГК РФ права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у доверителя. Представитель не становится наймодателем и не отвечает своим имуществом по обязательствам собственника, если отдельно не принял поручительство или другое обязательство.

В преамбуле договора можно написать: «Собственник квартиры, действующий через представителя на основании доверенности». Затем указывают сведения о собственнике и представителе, дату доверенности, а для нотариального документа - реестровый номер. Договор подписывает представитель с пометкой о том, что он действует по доверенности.

Как правильно оформить доверенность на сдачу квартиры

Доверенность - письменное полномочие, которое одно лицо выдаёт другому. Правила её выдачи, срока действия, передоверия и прекращения закреплены в статьях 185-189 ГК РФ. Доверенность от гражданина должна содержать собственноручную подпись доверителя. Документ без даты совершения ничтожен, поэтому представитель не сможет законно им воспользоваться.

Если срок не указан, доверенность действует один год со дня оформления. Собственник вправе выбрать более короткий или длительный период. Срок полномочий лучше соотнести со сроком найма. Отдельно нужно определить, сможет ли представитель менять условия договора или расторгать его после передачи квартиры.

Когда доверенность должна быть нотариальной

Договор найма квартиры заключается в простой письменной форме согласно статье 674 ГК РФ. Для его подписания обычно хватает простой письменной доверенности. Собственник вправе удостоверить её у нотариуса по своему выбору. Такой документ проще проверить, а вероятность спора о подлинности подписи ниже.

Нотариальная доверенность нужна, если представитель подаёт заявления о государственной регистрации прав или обременений либо совершает другие действия, для которых закон требует нотариальной формы полномочия. Это относится и к найму на срок не менее года, когда возникает подлежащее регистрации обременение квартиры.

Представителю передают оригинал доверенности. Нанимателю или организации-арендатору стоит получить заверенную копию и хранить её вместе с договором. До подписания проверяют паспорт представителя, срок доверенности и сведения о собственнике. Также нужно сверить описание квартиры и убедиться, что документ разрешает конкретное действие.

Какие полномочия нужно перечислить

Формулировки «управлять квартирой» и «представлять интересы по всем вопросам» оставляют слишком много неопределённости. По ним трудно установить, вправе ли представитель получать деньги, менять договор или обращаться в Росреестр. Чтобы избежать спора об объёме доверенности, в ней лучше прямо перечислить разрешённые действия:

• показывать квартиру потенциальным нанимателям;
• согласовывать срок найма, размер платы и порядок расчётов;
• подписывать договор найма или аренды, приложения и дополнительные соглашения;
• подписывать акт приёма-передачи, опись имущества и документы о возврате квартиры;
• передавать и получать ключи;
• принимать обеспечительный платёж, арендную плату и компенсацию коммунальных расходов;
• выдавать расписки или подписывать документы, подтверждающие расчёты;
• направлять уведомления, требования и претензии;
• изменять или расторгать договор;
• подавать документы в Росреестр и МФЦ, если это требуется;
• представлять собственника в управляющей организации и перед поставщиками коммунальных услуг.

Полномочие на получение денег прописывают отдельно. Право подписать договор не всегда позволяет принимать наличные или менять банковские реквизиты. Безопаснее перечислять плату на счёт собственника. Если деньги получает представитель, в договоре нужно указать, что такой платёж считается надлежащим исполнением обязательства перед наймодателем.

Передоверие допускается при наличии соответствующего права или в предусмотренных законом обстоятельствах. Если собственник хочет лично контролировать исполнителя, доверенность должна запрещать передоверие. Представитель не вправе заключать сделку с самим собой от имени собственника или одновременно представлять вторую сторону в нарушение ограничений статьи 182 ГК РФ.

Что проверить до подписания договора

До передачи квартиры нужно получить актуальную выписку из ЕГРН. По ней проверяют собственника, долевую собственность, арест, ипотеку и другие обременения. Выписка не заменяет правоустанавливающий документ, но отражает зарегистрированное состояние объекта на дату формирования. Сведения в ней нужно сверить с договором и доверенностью.

Квартира, приобретённая в браке, может быть совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан один из них. Статья 35 СК РФ устанавливает правила согласия супруга на сделки с общим имуществом. Для сделки с регистрацией обременения вопрос о нотариальном согласии решают до подачи документов в Росреестр. При краткосрочном найме согласие второго супруга лучше зафиксировать письменно.

Если квартира принадлежит нескольким лицам, порядок владения и пользования устанавливается по соглашению всех участников общей собственности. Эти правила закреплены в статьях 246 и 247 ГК РФ. Договор подписывают все собственники или представитель с доверенностями от каждого из них. Доверенность одного участника долевой собственности не позволяет распорядиться всей квартирой.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему или подопечному, потребуется отдельная проверка. По статье 37 ГК РФ и Федеральному закону «Об опеке и попечительстве» для передачи имущества подопечного в пользование может понадобиться предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Его получают до подписания договора, условия которого должны соответствовать разрешению.

Для квартиры в ипотеке нужно изучить кредитный договор и условия залога. Само обременение не всегда запрещает сдавать жильё, но договор с банком может обязывать собственника получить согласие залогодержателя. Нарушение этого условия способно привести к спору с банком, даже если наниматель вовремя и полностью вносит плату.

У будущего жильца проверяют паспорт, адрес регистрации, контакты и сведения о людях, которые будут постоянно проживать вместе с ним. Если квартиру снимает организация, потребуются актуальные сведения из реестра юридических лиц и документы о полномочиях подписанта. В договоре также указывают сотрудников или других граждан, которым фактически предоставляют жильё.

Условия договора, акт и регистрация в Росреестре

В договоре точно описывают квартиру: указывают адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и принадлежность собственнику. Эти данные сверяют с выпиской из ЕГРН и доверенностью. Ошибка в адресе или кадастровом номере может помешать регистрации обременения и усложнить доказывание того, какой объект стороны передали по договору.

Срок найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Если стороны его не указали, по статье 683 ГК РФ договор считается заключённым на пять лет. Наём на срок до одного года считается краткосрочным. К нему по общему правилу не применяются некоторые положения о преимущественном праве нанимателя и постоянно проживающих лицах.

В договоре фиксируют размер платы, дату ежемесячного платежа, способ перечисления денег и порядок компенсации коммунальных расходов. Формулировки «оплата коммунальных услуг по квитанции» недостаточно. Нужно разделить платежи по счётчикам и содержание помещения, а также определить, кто оплачивает взносы на капитальный ремонт, интернет и дополнительные услуги.

Сумму на случай задолженности или повреждения имущества корректнее оформить как обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ. В договоре указывают обеспеченные им обязательства и основания для зачёта. Там же определяют, должен ли наниматель восстановить сумму после удержания и в какой срок собственник возвращает остаток после выезда.

К договору прилагают акт приёма-передачи. В нём отмечают состояние отделки, показания счётчиков, число комплектов ключей и обнаруженные недостатки. Опись должна содержать конкретные предметы, их состояние, марки и по возможности серийные номера, а не общую запись «мебель и техника». Фотографии можно использовать как доказательства, но они не заменяют подписанный акт.

Квартиру передают для проживания. Статья 17 ЖК РФ разрешает проживающему гражданину вести в жилом помещении профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность при соблюдении прав соседей и установленных требований. Использование квартиры под производство, склад или фактическую гостиницу может вызвать претензии жилищных и надзорных органов.

Когда обращаться в МФЦ или Росреестр

Обременение права собственности, возникающее из договора найма жилого помещения на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. Это предусмотрено статьёй 674 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Документы подают непосредственно в Росреестр, через МФЦ или в электронной форме с надлежащей электронной подписью.

Обычно требуются заявления сторон, договор со всеми приложениями, удостоверяющие личность документы, доверенность представителя и сведения об объекте. К ним добавляют согласия, обусловленные семейным статусом или режимом собственности. Если заявление подаёт представитель гражданина, его полномочие на регистрационные действия должно быть нотариально удостоверено.

Общий срок регистрации составляет семь рабочих дней при обращении непосредственно в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ, если закон не устанавливает другой срок. До подачи нужно проверить актуальные требования к документам. Регистрацию часто приостанавливают из-за расхождений в описании квартиры, отсутствия согласия или недостаточных полномочий представителя.

Отсутствие регистрации не всегда полностью лишает подписанный договор силы между его участниками. Однако незарегистрированное обременение создаёт риски в отношениях с третьими лицами, включая продажу квартиры. Не стоит заменять долгосрочный договор чередой формальных соглашений на одиннадцать месяцев ради обхода регистрации. Суд оценивает содержание отношений и поведение сторон.

Налоги, прекращение доверенности и судебные риски

Доход от сдачи квартиры принадлежит собственнику, хотя договор подписывает представитель и деньги могут проходить через него. Для налоговых целей представитель не становится получателем дохода, если действует только за счёт доверителя и обязан передать ему поступившие суммы. Порядок расчётов и передачи денег лучше закрепить в договоре и доверенности.

Налогообложение дохода гражданина регулируют статьи 208 и 224 НК РФ. Российская организация, перечисляющая плату гражданину, обычно выполняет обязанности налогового агента по статье 226 НК РФ, если стороны законно не применяют другой налоговый режим. В договоре нужно согласовать начисляемую сумму, порядок удержания налога и документы, которые организация передаёт собственнику.

Собственник жилого помещения вправе применять налог на профессиональный доход с учётом требований Федерального закона № 422-ФЗ. Для этого режима действуют ограничения по виду объекта, сумме дохода и другим обстоятельствам. Сдача нежилого помещения под него не подпадает. Организация-наниматель должна проверять статус плательщика и получать чек при каждом расчёте.

Отмена доверенности прекращает полномочия представителя на будущие действия, но уже подписанный им законный договор найма продолжает действовать. Права и обязанности по нему возникли у собственника. Отмена доверенности не позволяет сразу заменить замки и выселить жильца. Для прекращения найма применяют основания и порядок, предусмотренные договором и законом.

Собственник должен уведомить представителя и известных ему третьих лиц об отмене доверенности. Если бывший представитель продолжит принимать деньги или подписывать документы, стороны могут спорить о том, знал ли контрагент о прекращении полномочий. Сведения об отмене нотариальной доверенности вносят в соответствующий реестр.

Если представитель изначально вышел за пределы полномочий, применяются правила статьи 183 ГК РФ. Суд изучает текст доверенности и последующее поведение собственника: получение платежей, передачу квартиры, переписку с нанимателем и требования об исполнении договора. Эти действия могут подтвердить последующее одобрение сделки. Сам факт проживания автоматического одобрения не означает.

Самовольное ограничение доступа жильца создаёт отдельные риски. Расторжение по инициативе наймодателя проводится с учётом статьи 687 ГК РФ. Значение имеют длительность просрочки, повреждение помещения, нарушение прав соседей и предварительные предупреждения. Если жилец отказывается выезжать добровольно, спор обычно разрешает суд.

Наниматель не вправе передавать квартиру в поднаём без согласия наймодателя. Вселение временных жильцов и поднаём регулируют статьи 680 и 685 ГК РФ. Запреты и порядок согласования лучше включить в договор. Там же следует указать, вправе ли представитель собственника разрешать поднаём или вселение временных жильцов.

Продажа квартиры не прекращает действующий договор найма. По статье 675 ГК РФ новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Покупатель вправе оспаривать полномочия представителя или действительность договора, но перехода права собственности недостаточно для выселения нанимателя.

В судебном споре оценивают объём доверенности, срок её действия, доказательства передачи квартиры и денег, переписку, акт и фактическую цель использования помещения. При анализе мы прежде всего сопоставляем доверенность с договором. Многие конфликты возникают из-за общего права «управлять имуществом» без ясных полномочий на расчёты, изменение срока или расторжение.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ регулирует представительство и доверенность, общую собственность, обеспечительный платёж, наём жилого помещения, поднаём и расторжение договора. Жилищный кодекс РФ определяет назначение жилого помещения и пределы его использования. Семейный кодекс РФ устанавливает правила распоряжения общим имуществом супругов и получения согласия супруга.

Налоговый кодекс РФ регулирует налогообложение дохода от предоставления квартиры и обязанности налоговых агентов. Федеральный закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход устанавливает условия применения специального налогового режима. Эти нормы определяют, кто учитывает доход, удерживает налог и оформляет расчёты.

Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует регистрацию обременения, документы и сроки регистрационных действий. Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» касается распоряжения недвижимостью несовершеннолетних и подопечных. Федеральный закон № 63-ФЗ «Об электронной подписи» применяется при электронной подаче и подписании документов.

КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушения регистрационных, миграционных и жилищных требований. Его положения учитывают вместе с нормами Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ и специальных федеральных законов. Конкретный состав документов и порядок действий зависят от срока договора, режима собственности и полномочий представителя.