Самозанятый может сдать в аренду нежилое помещение?

Самозанятый вправе сдать принадлежащее ему нежилое помещение в аренду, но применять налог на профессиональный доход к арендной плате нельзя. Доход от аренды офиса, склада, магазина, мастерской или другого нежилого объекта не облагается НПД по ставкам для самозанятых. Его учитывают отдельно и облагают НДФЛ либо налогом по режиму, выбранному индивидуальным предпринимателем.

Аренда разрешена, НПД применять нельзя

Самозанятым обычно называют физическое лицо или индивидуального предпринимателя, который применяет налог на профессиональный доход. Этот статус не ограничивает право собственника распоряжаться недвижимостью. Он может владеть помещением, пользоваться им и передавать арендатору. Ограничение касается только налогообложения полученной платы.

По статье 6 Федерального закона № 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не признаются объектом налогообложения НПД. Исключение предусмотрено для сдачи в аренду или наем жилых помещений. Поэтому к аренде квартиры, сохраняющей статус жилого помещения, НПД в некоторых случаях применим. Для офиса или другого объекта, указанного в ЕГРН как нежилое помещение, этот режим недоступен.

Назначение объекта устанавливают прежде всего по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, а не по формулировкам договора или фактической обстановке. Если объект назван в договоре «апартаментами», но зарегистрирован в ЕГРН как нежилой, арендную плату нельзя облагать НПД. Не изменит ситуацию и выражение «предоставление рабочего пространства», если контрагент получает конкретное помещение во временное владение или пользование.

Собственник может одновременно получать доходы разных видов. Например, он вправе оказывать услуги и формировать по ним чеки в приложении «Мой налог», а плату за аренду нежилого объекта учитывать отдельно. Эту плату нельзя включать в доходы по НПД. До заключения договора сторонам стоит определить, кто будет исчислять и перечислять НДФЛ.

То же правило действует при субаренде. Если самозанятый арендует коммерческий объект и с согласия собственника передает его третьему лицу, полученный доход связан с передачей прав на недвижимость и не подпадает под НПД. Право на субаренду должно соответствовать статье 615 ГК РФ и условиям основного договора.

Право сдавать помещение и проверка до договора

По статье 608 ГК РФ сдавать имущество в аренду может собственник или уполномоченное им лицо. До подписания договора арендатору стоит проверить актуальную выписку из ЕГРН, документ о приобретении объекта и паспорт арендодателя. В выписке нужно изучить сведения об ипотеке, аресте, запрете регистрационных действий и зарегистрированных договорах аренды.

При долевой собственности договор подписывают все собственники или их представитель по надлежаще оформленной доверенности. Если недвижимость приобретена в браке и относится к общему имуществу супругов, применяются требования статьи 35 Семейного кодекса РФ. Для сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, как правило, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Без него возможен последующий спор.

Если помещение находится в ипотеке, нужно изучить договор с банком: он может требовать согласования аренды. В многоквартирном доме следует отделять имущество арендодателя от общего имущества. Лестничный холл, фасад, техническое помещение или часть земельного участка нельзя передать как собственный объект без решения уполномоченных собственников.

Описание объекта должно позволять однозначно его установить. Это требование закреплено в статье 607 ГК РФ. В договоре указывают адрес, кадастровый номер, этаж, номер помещения, площадь и назначение. При передаче части большого помещения ее границы отмечают на плане, подписанном сторонами. Для регистрации аренды такой части может потребоваться технический план кадастрового инженера.

В договоре нужно закрепить допустимое использование помещения: под офис, торговую точку, склад, производство, оказание услуг или другую деятельность. Формулировка «для коммерческих целей» часто не дает сторонам достаточной определенности. Предполагаемая деятельность должна соответствовать назначению объекта, правилам здания, требованиям пожарной безопасности и ограничениям конкретной территории.

В Санкт-Петербурге отдельной проверки требуют помещения в объектах культурного наследия и исторических зданиях. Установку вывески, оборудования на фасаде, вентиляции или отдельного входа может потребоваться согласовать с КГИОП. В Ленинградской области эти вопросы решает региональный орган охраны объектов культурного наследия. Согласие собственника на работы не заменяет согласования с государственным органом.

Оформление договора и регистрация аренды

Срок и государственная регистрация

Договор аренды здания или помещения, заключенный не менее чем на один год, подлежит государственной регистрации по статье 651 ГК РФ. Правило распространяется и на договор со сроком ровно один год. Документы можно подать непосредственно в Росреестр, через МФЦ или в электронной форме, если у сторон есть подходящие электронные подписи.

По Федеральному закону № 218-ФЗ общий срок регистрации составляет семь рабочих дней при обращении в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Процедура может занять больше времени при приостановлении. Его причиной могут стать противоречия в описании помещения, отсутствие требуемого согласия или расхождение между договором и сведениями ЕГРН.

Для регистрации обычно требуются заявление, подписанный договор, документы о полномочиях представителей и нотариальное согласие супруга, если оно обязательно. При аренде части объекта потребуется ее описание. Сведения о зарегистрированном праве собственности Росреестр получает из ЕГРН, но актуальную выписку лучше проверить до заключения сделки.

Краткосрочный договор, например на 11 месяцев, регистрировать не нужно. Бессрочная аренда также не считается заключенной не менее чем на год. Однако цепочка формальных краткосрочных договоров не должна скрывать один долгосрочный договор. При споре суды оценивают содержание документов, порядок продления, переписку сторон и их фактическое поведение.

Отсутствие регистрации долгосрочной аренды не всегда означает, что между сторонами не возникло обязательств. Если помещение передано и арендатор вносил плату, суд может учесть фактически сложившиеся отношения. Однако незарегистрированное обременение обычно нельзя полноценно противопоставить третьим лицам, в том числе новому собственнику. Для арендатора отказ от регистрации создает существенный риск.

Платежи, ремонт и возврат помещения

Размер, периодичность и порядок внесения арендной платы устанавливают в договоре с учетом статьи 614 ГК РФ. Сторонам нужно определить, входят ли в платеж коммунальные и эксплуатационные расходы, а также кто оплачивает электроэнергию по счетчику, услуги управляющей организации, вывоз отходов, связь и охрану. Для индексации закрепляют понятную формулу, дату применения и порядок уведомления.

Обеспечительный платеж не стоит автоматически называть оплатой последнего месяца. В договоре нужно указать, какие обязательства он обеспечивает и вправе ли арендодатель удержать из него задолженность, убытки или расходы на восстановление помещения. Там же устанавливают срок возврата остатка после прекращения аренды и исполнения обязательств.

Обязанности по ремонту лучше описать подробнее общих правил статьи 616 ГК РФ. Обычно текущий ремонт возлагают на арендатора, а капитальный - на арендодателя, если договор не устанавливает иное. Сторонам также нужно распределить обязанности по ремонту инженерных сетей, устранению последствий аварий, обслуживанию вентиляции и согласованию перепланировки.

Передачу помещения оформляют актом. В нем фиксируют показания счетчиков, количество ключей, оборудование и обнаруженные дефекты. Состояние отделки полезно снять на фото. Такой же акт подписывают при возврате помещения. Без него сложнее подтвердить дату прекращения пользования, состояние объекта и основания для удержания обеспечительного платежа.

При аренде на неопределенный срок каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если договор не устанавливает иной срок. Это правило предусмотрено статьей 610 ГК РФ для аренды недвижимости. Основания досрочного расторжения срочного договора, порядок направления претензии и срок освобождения помещения лучше согласовать заранее.

Налоги с аренды нежилого помещения

Арендодатель - обычное физическое лицо

Если нежилое помещение арендует российская организация или индивидуальный предприниматель, арендатор обычно признается налоговым агентом по статье 226 НК РФ. Он исчисляет НДФЛ, удерживает его при выплате и перечисляет в бюджет. Собственник получает плату за вычетом налога. Условие договора о самостоятельной уплате НДФЛ арендодателем не отменяет обязанности налогового агента.

Для доходов, полученных с 2025 года, действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13 процентов - для части соответствующей налоговой базы до 2,4 млн рублей в год, 15 процентов - для части от 2,4 до 5 млн, 18 процентов - от 5 до 20 млн, 20 процентов - от 20 до 50 млн и 22 процента - для превышения 50 млн рублей. Повышенная ставка применяется только к части базы сверх соответствующего порога.

Если арендатор - другое физическое лицо, которое не выполняет функции налогового агента, собственник сам декларирует доход. По статьям 228 и 229 НК РФ декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения арендной платы. Налог уплачивают не позднее 15 июля. Если крайний день выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Расчеты лучше проводить безналично, указывая в назначении платежа реквизиты договора. Для подтверждения расходов организации-арендатору не нужен чек НПД. Расходы подтверждают договор, акт передачи, платежные документы и сведения об использовании помещения в деятельности. Ошибочно сформированный чек самозанятого не переводит арендную плату под НПД.

Статус индивидуального предпринимателя

Разовая или ограниченная сдача собственного имущества не всегда означает ведение бизнеса. Риск признания деятельности предпринимательской повышают регулярная эксплуатация нескольких коммерческих объектов, покупка недвижимости специально для получения дохода, систематическая реклама и организация устойчивой работы с арендаторами.

Статья 23 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Человек, который фактически ведет бизнес без регистрации, не может ссылаться в спорах на отсутствие статуса ИП. Нормы КоАП РФ также устанавливают ответственность за предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Оценка зависит от совокупности обстоятельств, а не только от количества договоров.

ИП может выбрать упрощенную систему налогообложения или патентную систему, если региональный закон допускает патент для сдачи принадлежащих предпринимателю нежилых помещений. Параметры патента нужно отдельно проверять для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На расчет влияют адрес объекта, площадь, количество помещений и действующая редакция регионального закона.

Совмещать НПД с УСН или патентом нельзя. Предпринимателю, который применяет НПД и планирует перевести систематическую коммерческую аренду на другой специальный режим, нужно заранее определить дату прекращения НПД и соблюсти сроки перехода. После снятия с учета по НПД уведомление о переходе на УСН можно подать в специальный двадцатидневный срок. Нарушение последовательности может привести к общей системе налогообложения.

Получение платы за аренду нежилого помещения не всегда автоматически прекращает статус плательщика НПД. Собственник вправе продолжать применять НПД к разрешенным услугам, а доход от коммерческой недвижимости учитывать отдельно. Если арендный бизнес приносит значительный и регулярный доход, налоговую модель лучше проверить до первой выплаты, а не после требования ФНС.

Типичные ошибки и позиция судов

Выдача чека «Мой налог» на аренду офиса. Такой чек формировать нельзя. Ошибочный чек нужно аннулировать в приложении, указав корректное основание, а затем уведомить арендатора и определить обязанности по НДФЛ. Аннулирование не заменяет декларирование дохода, не освобождает от уплаты налога и не устраняет возможную недоимку налогового агента.

Попытка изменить статус помещения словами в договоре. Суды и налоговые органы оценивают юридическую и экономическую сущность отношений. Если объект указан в ЕГРН как нежилой и фактически передан под магазин или офис, названия «апартаменты» и «творческое пространство» не дают права применять НПД. Решающее значение сохраняют статус объекта и условия его передачи.

Неопределенный объект аренды. Отсутствие кадастрового номера, плана передаваемой части или точного перечня комнат вызывает споры о составе имущества, которое собственник обязан передать. Для государственной регистрации неточное описание может стать причиной приостановления. Объект нужно описать в договоре и приложениях так, чтобы его можно было однозначно установить.

Долгосрочная аренда без регистрации. Суд может учесть фактическое исполнение договора между сторонами, но перед третьими лицами арендатор останется хуже защищен. Риск особенно заметен при продаже объекта, обращении взыскания залогодержателем или появлении других претендентов на помещение. Регистрация также важна, если арендатор оплачивает ремонт или использует адрес для лицензируемой деятельности.

Неясный состав платежей. Формулировка «аренда плюс коммунальные услуги» не объясняет порядок расчета и часто приводит к спорам. В договоре нужно определить, оплачиваются ли расходы по показаниям счетчиков, счетам управляющей организации или в твердой сумме. Там же закрепляют, входят ли эти расходы в арендную плату и какие подтверждающие документы получает арендатор.

Ремонт без согласования. Устройство мокрой точки или проема, изменение вентиляции и монтаж вывески могут затронуть конструктивные элементы, фасад либо общее имущество. Согласие арендодателя на такие работы оформляют письменно. Оно не заменяет административных разрешений и согласований, предусмотренных для конкретного здания, территории или объекта культурного наследия.

Отсутствие доказательств передачи и возврата. В арендных спорах суды изучают акты, фотографии, переписку, платежи, пропуска в здание и показания счетчиков. Передача ключей без акта мешает точно установить дату начала аренды и состояние объекта. Возврат ключей охране также не всегда подтверждает, что арендатор освободил помещение и передал его собственнику.

До сделки бюро обычно проверяет выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, семейный статус собственника, обременения, назначение помещения и налоговый статус сторон. Юрист и адвокат оценивают признаки самостоятельного бизнеса, обязанность зарегистрировать договор и статус налогового агента. Проверка особенно нужна, если арендатор - организация, а собственник применяет НПД по другой деятельности.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ. Кодекс регулирует общие условия аренды недвижимости, описание объекта, полномочия арендодателя и срок договора. Он также устанавливает правила субаренды, внесения арендной платы, распределения обязанностей по ремонту и государственной регистрации аренды недвижимости. В статье упомянуты статьи 23, 607, 608, 610, 614, 615, 616 и 651 ГК РФ.

Налоговый кодекс РФ. Кодекс определяет порядок исчисления и удержания НДФЛ налоговыми агентами, а также правила самостоятельного декларирования дохода собственником. Он регулирует применение УСН и патентной системы налогообложения. В статье приведены статьи 226, 228 и 229 НК РФ, сроки подачи декларации и уплаты налога.

Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Закон регулирует применение налога на профессиональный доход. Статья 6 исключает из объекта НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, кроме сдачи в аренду или наем жилых помещений. Поэтому плату за аренду офиса, склада, магазина или другого нежилого объекта нельзя учитывать как доход по НПД.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Закон устанавливает порядок государственной регистрации договоров аренды и обременений недвижимости. По нему общий срок регистрации составляет семь рабочих дней при обращении в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Процедуру могут приостановить при недостатках в документах или расхождениях со сведениями ЕГРН.

Семейный кодекс РФ. Кодекс регулирует распоряжение недвижимостью, которая относится к общему имуществу супругов. Требования к согласию супруга закреплены в статье 35 Семейного кодекса РФ. Для сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, как правило, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга.

КоАП РФ. Кодекс устанавливает ответственность за предпринимательскую деятельность без государственной регистрации. Эти нормы могут применяться, если сдача коммерческой недвижимости по совокупности обстоятельств имеет признаки самостоятельного бизнеса, но собственник не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.

Региональные законы Санкт-Петербурга и Ленинградской области о патентной системе. Эти акты определяют условия применения патента при передаче предпринимателем в аренду принадлежащих ему нежилых помещений. Для выбора режима нужно проверять действующую редакцию соответствующего регионального закона, адрес и площадь объекта, а также количество помещений.