Продажа квартиры по двум договорам: риски сделки

Продать квартиру по двум договорам можно, если каждый документ закрепляет самостоятельные и реальные отношения сторон. Например, по одному договору продают квартиру, по другому - мебель и технику. Если второй документ скрывает часть цены недвижимости, подменяет основной договор или создает конкурирующие права на квартиру, возможны проблемы с регистрацией, налоговые претензии, оспаривание сделки и судебный спор.

Варианты продажи квартиры по двум договорам

Под продажей квартиры по двум договорам понимают разные конструкции. Стороны могут разделить недвижимость и движимое имущество, заключить предварительный и основной договоры либо оформить продажу долей отдельными документами. Перед подписанием нужно определить предмет каждого договора и проверить, соответствует ли оформление реальным договоренностям и расчетам.

Первый вариант - предварительный и основной договоры. По предварительному договору стороны обязуются позднее заключить договор купли-продажи на согласованных условиях, но право собственности к покупателю еще не переходит. Содержание документа и срок заключения основной сделки регулирует статья 429 ГК РФ. Если срок не указан, основной договор по общему правилу заключают в течение года.

Второй вариант - отдельная продажа квартиры и находящегося в ней движимого имущества. В основном договоре указывают квартиру и ее цену, а по второму передают мебель, бытовую технику, светильники и другие вещи. Такая схема допустима по принципу свободы договора, закрепленному статьей 421 ГК РФ. Предмет второго соглашения должен существовать, быть индивидуализирован и иметь обоснованную стоимость.

Третий вариант - договор купли-продажи квартиры и дополнительное соглашение о плате за ремонт, отделку или так называемые неотделимые улучшения. Эту конструкцию часто используют, чтобы скрыть часть цены недвижимости. Название документа не определяет его правовую природу. При споре суд исследует общую волю сторон и связь подписанных документов по правилам статьи 431 ГК РФ.

Четвертый вариант - продажа долей по отдельным договорам. Если квартира принадлежит двум собственникам, каждый может заключить с покупателем договор в отношении своей доли. При оформлении учитывают преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ и требования статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделок с долями. Искусственное разделение единой сделки может осложнить регистрацию.

Продажей по двум договорам называют и двойную продажу, когда собственник подписывает документы с разными покупателями. Право собственности у обоих покупателей не возникает. Для недвижимости решающей остается государственная регистрация перехода права. При последующем споре также оценивают добросовестность участников, последовательность передачи квартиры и содержание поданных заявлений.

Если вы покупатель, порядок проверки и безопасных расчётов разобран отдельно: проверка квартиры и безопасные расчёты для покупателя.

Опасные схемы с двумя договорами

Занижение цены квартиры

Самая рискованная схема выглядит так: в основном договоре указывают одну цену, а остаток оформляют распиской, соглашением о мебели, договором на улучшения или отдельным обязательством. При этом вещи и работы покупателю фактически не нужны, а вся сумма передается за квартиру. Такое оформление искажает действительные условия сделки и усложняет возврат денег при конфликте.

Разделение платежей может получить оценку по статье 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках. Само наличие второго договора еще не означает его недействительность. Суд проверяет, передавались ли перечисленные вещи, кто и когда выполнял ремонт, в какой момент появились улучшения, как стороны рассчитали их стоимость и почему оплата отделена от цены квартиры.

Для покупателя риск особенно заметен при расторжении или признании сделки недействительной. Документально подтвержденной ценой недвижимости прежде всего считается сумма из договора купли-продажи. Возврат платежа по второму документу придется доказывать отдельно. Если продавец отрицает получение денег, потребуются платежные поручения, банковские выписки, расписки, переписка и другие допустимые доказательства.

Продавец тоже рискует. Второй договор не гарантирует, что полученная сумма останется вне налоговой оценки. Налоговый орган вправе изучить экономический смысл операций, движение денег и связь документов. Для физических лиц действуют статьи 217.1 и 214.10 НК РФ о минимальном сроке владения и доходе от продажи недвижимости. При определенных обстоятельствах учитывается кадастровая стоимость, даже если договорная цена ниже.

Квартира, мебель и улучшения

Отдельный договор на мебель и технику допустим, если перечисленное имущество существует и передается покупателю. В документе лучше указать каждую значимую вещь, ее наименование, марку, модель, серийный номер, состояние и комплектность. Передачу подтверждают актом. Расчеты проводят так, чтобы по платежным документам можно было установить назначение каждой суммы.

Иначе оценивают отделку, сантехнику, встроенные коммуникации, окна, двери и элементы, функционально связанные с квартирой. Если назвать их «мебелью», фактическая природа имущества не изменится. Чем меньше у вещи самостоятельности и чем труднее отделить ее без повреждения помещения, тем вероятнее, что суд признает соответствующий платеж частью цены недвижимости.

Покупателю нужно учитывать и налоговый вычет. По статье 220 НК РФ имущественный вычет связан с расходами на приобретение жилья и предусмотренных законом прав. Обычная мебель и бытовая техника к расходам на покупку квартиры сами по себе не относятся. Искусственное распределение общей суммы между договорами может сократить подтвержденные расходы на приобретение недвижимости.

Предварительный договор вместо основного

Иногда продавец предлагает получить почти всю сумму по предварительному договору, а основной документ подписать позднее. Право собственности у покупателя в этот период не возникает, квартира остается у продавца. До основной сделки она может оказаться под арестом или в залоге, стать предметом наследственного либо семейного спора, а при банкротстве собственника попасть в конкурсную массу.

В предварительном договоре согласуют признаки квартиры, цену или порядок ее определения, срок основной сделки, обеспечительный платеж, основания возврата денег и последствия уклонения. Понятия «аванс», «задаток» и «обеспечительный платеж» влекут разные правовые последствия. Поэтому суд оценивает содержание всего документа, а не только название платежа или заголовок договора.

Регистрация сделки в Санкт-Петербурге и области

Право собственности покупателя возникает после внесения записи в ЕГРН. Это следует из статьи 551 ГК РФ и законодательства о государственной регистрации недвижимости. Подписанный договор сам по себе не заменяет регистрацию перехода права. Тот же принцип действует при передаче ключей, подписании акта и полном расчете между сторонами.

Документы подают через подразделение Росреестра в предусмотренных случаях, через МФЦ Санкт-Петербурга или Ленинградской области либо в электронной форме. По общему правилу регистрация занимает семь рабочих дней при поступлении документов непосредственно в Росреестр и девять рабочих дней при подаче через МФЦ. Для нотариально удостоверенных документов действуют сокращенные сроки. При приостановлении процедура длится дольше.

Если квартиру и мебель продают по отдельным договорам, на государственную регистрацию передают договор в отношении недвижимости. Договор купли-продажи движимого имущества в ЕГРН не регистрируют. При этом его могут изучить банк, нотариус, налоговый орган или суд, особенно когда расчеты по обоим документам связаны и проводятся одновременно.

До подписания документов юрист проверяет актуальную выписку из ЕГРН, основание приобретения квартиры и историю переходов права. Отдельно изучаются ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда и другие обременения. Проверка также охватывает паспортные данные сторон, полномочия представителя и действительность выданной ему доверенности.

В проверку входят сведения о зарегистрированных и фактически проживающих лицах, а также об основаниях сохранения ими права пользования. Юрист устанавливает семейное положение продавца на момент приобретения квартиры и наличие среди собственников несовершеннолетних или подопечных. Эти обстоятельства влияют на перечень согласий и разрешений, необходимых до сделки.

Дополнительно проверяют перепланировки и соответствие фактического состояния квартиры технической документации. Изучаются сведения о банкротстве, исполнительных производствах и существенных долгах продавца. Условия расчетов сопоставляют по каждому договору, включая порядок раскрытия аккредитива или другого расчетного инструмента.

Если квартира приобретена в браке и относится к общему имуществу, для продажи обычно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга по статье 35 СК РФ. Его отсутствие не всегда автоматически делает сделку недействительной, но создает основание для спора. Риск выше, если покупатель знал или должен был знать о возражениях супруга против продажи.

При наличии доли несовершеннолетнего или подопечного заранее получают разрешение органа опеки и попечительства. Ограничения на распоряжение имуществом подопечного установлены, в частности, статьей 37 ГК РФ. Орган опеки проверяет не формальное наличие будущего жилья, а сохранение имущественных прав ребенка после продажи квартиры.

Если квартира находится в ипотеке, ее отчуждение обычно требует согласия залогодержателя с учетом статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке». Два формально независимых договора не снимают обременение с заложенного объекта. Порядок погашения кредита, снятия ипотеки и регистрации перехода права согласуют с банком до передачи денег.

Если покупателем или продавцом выступает организация, проверяют устав, полномочия руководителя, корпоративные одобрения и наличие заинтересованности. Для общества с ограниченной ответственностью действуют нормы Федерального закона № 14-ФЗ о крупных сделках и сделках с заинтересованностью. Внутреннее решение организации лучше оформить до подачи документов на регистрацию.

Судебные споры и оценка доказательств

Суды не ограничиваются названием второго договора. Они сопоставляют даты подписания, суммы и назначение платежей, изучают акты передачи, переписку, рекламу объекта и поведение сторон после сделки. Если «договор мебели» подписан одновременно с продажей квартиры, содержит крупную округленную сумму, не перечисляет вещи и не сопровождается актом, его самостоятельность вызывает сомнения.

При недействительности сделки применяются последствия по статье 167 ГК РФ: по общему правилу каждая сторона возвращает полученное. На практике квартира и деньги не возвращаются автоматически. Суду приходится устанавливать получателей платежей, наличие обременений, последующие перепродажи, состояние объекта и добросовестность участников.

Если отдельный платеж не основан на действительном договоре, сторона может потребовать вернуть неосновательное обогащение по статье 1102 ГК РФ. Истцу придется подтвердить передачу денег конкретному ответчику и отсутствие законного основания для их удержания. Наличный расчет без расписки заметно осложняет доказывание и снижает шансы на возврат всей суммы.

Общие требования обычно подчиняются трехлетнему сроку исковой давности по статьям 196 и 200 ГК РФ. Для требований о недействительности сделок предусмотрены специальные правила статьи 181 ГК РФ. Сроки по ничтожным и оспоримым сделкам различаются, как и моменты начала их исчисления. Поэтому три года не всегда отсчитываются со дня подписания договора.

Отдельный риск возникает при банкротстве продавца. Сделку могут проверить на неравноценность встречного исполнения, причинение вреда кредиторам или предпочтение одному кредитору перед другими по статьям 61.2 и 61.3 Федерального закона № 127-ФЗ. Заниженная цена в зарегистрированном договоре ухудшает позицию покупателя, даже если по дополнительному соглашению он заплатил больше.

При двойной продаже квартиры ключевым остается состояние ЕГРН. Покупатель без зарегистрированного права не может ссылаться только на более раннюю дату договора. Он вправе требовать регистрации при уклонении второй стороны, взыскать убытки или при наличии оснований оспорить последующую сделку. Подходящий способ защиты зависит от передачи квартиры другому лицу и регистрации его права.

Покупатели часто соглашаются на условие, по которому при расторжении основной сделки продавец возвращает лишь цену из договора купли-продажи, а судьба второго платежа остается неопределенной. Продавцы ошибочно рассчитывают, что расписку или соглашение об улучшениях не изучат налоговый орган и суд. Спор также провоцируют разные условия в договоре, заявлении банку, расписках и акте приема-передачи.

Оформление двух документов

Если у разделения есть реальная хозяйственная цель, договоры согласуют между собой, не дублируя один предмет. В договоре купли-продажи квартиры указывают объект по данным ЕГРН, кадастровый номер, адрес и цену. Там же закрепляют порядок расчетов, сведения о лицах, сохраняющих право пользования, срок передачи квартиры и распределение расходов.

Требования к продаже недвижимости, описанию объекта и цене установлены статьями 549, 554 и 555 ГК РФ. Цену нельзя оставлять неопределенной. Если часть платежа относится к движимому имуществу, это должно прямо следовать из перечня вещей, договора и платежных документов. Указанные суммы должны соответствовать реальному составу имущества и договоренностям сторон.

В документы не включают недостоверные сведения о цене и составе имущества. Квартиру и движимые вещи оплачивают отдельными платежами с точным назначением. Для мебели и техники составляют подробный перечень и подтверждают передачу актом. Раскрытие аккредитива по квартире связывают с регистрацией права, а не только с подписанием договора.

Основную сумму по предварительному договору не передают без оценки рисков титула и банкротства. Согласия супруга, залогодержателя и органа опеки проверяют до сделки. В акте фиксируют состояние квартиры, показания счетчиков, переданные ключи и отсутствие претензий. Договоры, расписки, банковские документы и переписку хранят и после регистрации.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области бюро анализирует тексты договоров и всю схему сделки. Проверка охватывает историю объекта, расчеты, семейные и корпоративные вопросы, риск оспаривания при банкротстве и соответствие документов фактическим договоренностям. Юрист и адвокат заранее оценивают доказательства, поскольку после передачи денег исправить противоречия намного сложнее.

Два договора допустимы, если у каждого есть самостоятельный предмет и реальное исполнение. Второй документ не стоит использовать для сокрытия части цены квартиры: это создает риски для продавца и покупателя. Результатом могут стать налоговый спор, невозможность подтвердить платеж или оспаривание сделки, причем зарегистрированный договор будет содержать только указанную в нем цену.

Нормативная база

• Гражданский кодекс РФ - нормы о свободе договора, предварительном договоре, купле-продаже недвижимости, регистрации перехода права, толковании и недействительности сделок, исковой давности и неосновательном обогащении.
• Семейный кодекс РФ, статья 35 - распоряжение общим имуществом супругов и нотариальное согласие.
• Налоговый кодекс РФ, статьи 217.1, 214.10 и 220 - налогообложение доходов от продажи недвижимости и имущественные налоговые вычеты.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - порядок и сроки кадастрового учета и регистрации прав, требования к сделкам с долями.
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - правила отчуждения заложенной квартиры.
• Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - основания оспаривания подозрительных сделок и сделок с предпочтением.
• Федеральный закон № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» - корпоративное одобрение крупных сделок и сделок с заинтересованностью.