Пенсионер сдает квартиру: налоги и отчетность

Если пенсионер сдает квартиру, налоги платят на общих основаниях: пенсионный статус не освобождает доход от найма жилья от налогообложения. Обычно собственник выбирает НДФЛ или налог на профессиональный доход. При сдаче квартиры организации налог чаще удерживает арендатор как налоговый агент. Порядок зависит от статуса собственника, назначения помещения, размера дохода и того, кто снимает жилье.

Пенсионер сдает квартиру: какие налоги возникают

Плата за пользование квартирой - это доход собственника. Доход от имущества, находящегося в России, относится к доходам от источников в Российской Федерации, а объект обложения НДФЛ - доход налогоплательщика. Эти правила установлены статьями 208, 209 и 210 НК РФ. Пенсионный статус собственника квартиры порядок налогообложения такого дохода не меняет.

Страховая и социальная пенсии, а также предусмотренные законом пенсионные доплаты в большинстве случаев не облагаются НДФЛ на основании статьи 217 НК РФ. Однако освобождение действует только для пенсионных выплат. Оно автоматически не распространяется на зарплату, банковские проценты, доход от продажи имущества и деньги, полученные за пользование квартирой.

Для налогового резидента России доход от найма квартиры облагается по прогрессивной шкале из статьи 224 НК РФ. Ставка равна 13% для части дохода до 2,4 млн рублей за год, 15% - для части от 2,4 до 5 млн, 18% - от 5 до 20 млн, 20% - от 20 до 50 млн и 22% - для суммы сверх 50 млн рублей. Повышенная ставка действует только на часть дохода выше соответствующего порога, а не на всю сумму.

При расчете порога учитывают совокупность доходов, относящихся к основной налоговой базе, а не только плату за квартиру. Необлагаемая пенсия в этот расчет не входит. Если собственник подолгу находится за границей, нужно отдельно проверить налоговое резидентство по статье 207 НК РФ. Для нерезидента порядок расчета и ставка НДФЛ могут отличаться.

Название платежа не влияет на налогообложение: стороны могут указать арендную плату, компенсацию, помощь или перевод на бытовые расходы. В споре оценивают экономическое содержание операции. Регулярные переводы одинакового размера от проживающего в квартире человека вместе с перепиской, объявлением и фактом передачи ключей могут подтвердить получение дохода даже без письменного договора.

НДФЛ, самозанятость или статус ИП

НДФЛ без регистрации предпринимательства

При выборе НДФЛ собственник ежегодно декларирует доход и платит налог. Если наниматель - обычное физическое лицо, пенсионер сам подает декларацию 3-НДФЛ. По статьям 228 и 229 НК РФ ее нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплатить не позднее 15 июля. Если последний день срока приходится на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Доход, полученный за календарный год, указывают в декларации следующего года независимо от числа платежей и срока договора. Ждать налогового уведомления не нужно: инспекция не обязана заранее напоминать собственнику о декларировании дохода от найма. Владелец сам собирает сведения о поступлениях, рассчитывает налог и соблюдает сроки подачи декларации и уплаты.

Когда квартиру снимает организация или индивидуальный предприниматель, использующий ее в предпринимательской деятельности, такой арендатор обычно признается налоговым агентом по статье 226 НК РФ. Он рассчитывает и удерживает НДФЛ из суммы, выплачиваемой собственнику, а затем передает сведения налоговому органу. Условие договора о том, что пенсионер «сам заплатит налог», не отменяет обязанности налогового агента.

В договоре с организацией лучше прямо указать, включает ли согласованная сумма НДФЛ. Иначе стороны могут по-разному понимать размер выплаты: собственник рассчитывает получить всю сумму на руки, а организация удерживает из нее налог. Если налоговый агент полностью удержал НДФЛ и у пенсионера нет других оснований для декларирования, подавать 3-НДФЛ только из-за этой выплаты обычно не требуется.

Налог на профессиональный доход

Пенсионер вправе зарегистрироваться плательщиком налога на профессиональный доход, то есть стать самозанятым. Специальный режим регулирует Федеральный закон № 422-ФЗ. Ставка составляет 4% при расчетах с физическими лицами и 6% при получении денег от организаций и индивидуальных предпринимателей. Декларацию подавать не нужно: налоговый орган рассчитывает налог по сформированным чекам.

Уведомление о начислении обычно поступает до 12-го числа следующего месяца, а уплатить налог нужно не позднее 28-го числа. При регистрации плательщику предоставляют налоговый вычет в размере 10 000 рублей. Он автоматически и временно снижает фактическую ставку, пока не будет использован. Отдельно подавать заявление на этот вычет и прикладывать подтверждающие документы не требуется.

НПД можно применять, пока годовой доход на этом режиме не превысил 2,4 млн рублей. Уменьшить доход на стоимость ремонта, коммунальные платежи, комиссию посредника или покупку мебели нельзя: расходы при НПД не учитываются. На каждую полученную сумму собственник должен своевременно сформировать чек и передать его нанимателю. По этим чекам налоговый орган рассчитает сумму к уплате.

Статус помещения определяют по сведениям ЕГРН. Закон разрешает применять НПД при передаче в пользование жилых помещений. Если объект указан как нежилой, хотя его рекламируют как «апартаменты», применять самозанятость к такому доходу нельзя. В Санкт-Петербурге внешне пригодный для проживания объект нередко имеет нежилое назначение. Отдельное машино-место или коммерческое помещение также нельзя автоматически включать в чек за жилую квартиру.

Когда может потребоваться ИП

Однократная или длительная сдача собственной квартиры сама по себе не всегда обязывает гражданина регистрировать ИП. Статья 23 ГК РФ связывает предпринимательскую деятельность с самостоятельным и систематическим извлечением прибыли. Налоговые органы и суды оценивают число объектов, цель их приобретения, регулярность операций, рекламу, дополнительные услуги и порядок расчетов.

Если пенсионер покупает несколько помещений специально для посуточной сдачи, нанимает персонал, организует уборку и постоянно ищет клиентов, риск признания деятельности предпринимательской возрастает. Бизнес без требуемой регистрации может повлечь ответственность по статье 14.1 КоАП РФ. Статус самозанятого обычно позволяет законно сдавать жилое помещение без регистрации ИП, если собственник соблюдает условия специального режима.

Индивидуальный предприниматель может выбрать упрощенную или патентную систему налогообложения. Условия патента определяют НК РФ и региональное законодательство. Для квартиры в Санкт-Петербурге и объекта в Ленинградской области расчеты проводят отдельно: патент действует на территории субъекта, для которого он получен. Статус ИП обычно оправдан при нескольких объектах или сложной модели деятельности, а не только ради снижения ставки.

Порядок подачи сведений и сроки для каждого режима разобраны отдельно: как сообщить в налоговую о сдаче квартиры.

Договор, регистрация и расчет облагаемого дохода

Если гражданин снимает квартиру для проживания, стороны заключают договор найма жилого помещения, который регулирует глава 35 ГК РФ. Слово «аренда» часто используют в быту, но статья 671 ГК РФ разделяет наем жилья гражданином и предоставление жилого помещения юридическому лицу. Организация может использовать такую квартиру только для проживания граждан, например сотрудника, но не как офис или склад.

В договоре указывают стороны, точный адрес и кадастровый номер объекта, срок, размер и дату платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, обеспечительный платеж, условия возврата квартиры и перечень проживающих. Если собственников несколько, договор подписывают все владельцы или представитель по доверенности. При совместной собственности супругов заранее определяют, кто получает деньги и исполняет налоговые обязанности.

Ограничение права собственности, возникающее из договора найма жилого помещения сроком не менее года, подлежит государственной регистрации. Это предусмотрено статьей 674 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Заявление подает одна из сторон в установленный законом срок. Договор на 11 месяцев обычно не создает регистрируемого обременения, но доход по нему все равно облагается налогом.

В налоговую базу входит ежемесячная плата и полученный аванс. Для НДФЛ доход обычно учитывают в момент фактического получения денег, а не в период проживания нанимателя. Если он перечислил в декабре плату за январь, сумма относится к доходу декабря, хотя проживание продолжится в следующем году. Это влияет на год декларирования, размер годового дохода и применение прогрессивной ставки.

Возвратный обеспечительный платеж лучше отделить в договоре от платы за последний месяц. Пока он обеспечивает исполнение обязательств и подлежит возврату, экономическая выгода собственника может отсутствовать. Если платеж засчитывают в счет найма, задолженности или причиненного ущерба, нужно определить дату и основание зачета. Название невозвратной предоплаты «залогом» ее налоговую природу не меняет.

Порядок учета коммунальных платежей зависит от способа расчета. Возмещение фактической стоимости воды и электроэнергии по индивидуальным счетчикам обычно рассматривают иначе, чем фиксированную сумму, остающуюся у собственника независимо от потребления. В договоре лучше разделить плату за квартиру, платежи по счетчикам и содержание жилья. Собственнику следует хранить квитанции, показания приборов учета и расчет компенсации.

При обычной уплате НДФЛ пенсионер не вправе по своему усмотрению вычитать из платы расходы на ремонт, мебель или услуги посредника. При наличии оснований к основной налоговой базе можно применять предусмотренные НК РФ стандартные и социальные налоговые вычеты. Условия различаются, поэтому право на каждый вычет проверяют отдельно. Расходы и иные обстоятельства подтверждают документами.

Проверка налоговой, задолженность и судебный подход

Для декларирования стоит хранить договор, акт передачи квартиры, банковские выписки, расписки о наличных платежах, документы по коммунальным услугам и сведения об удержанном налоге. Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика, отправить почтой с описью вложения или передать в налоговый орган по месту учета. Самозанятый вместо декларации отражает поступления и формирует чеки.

Камеральную проверку декларации проводят по правилам статьи 88 НК РФ. Обычно она длится три месяца со дня представления декларации. Инспекция может сопоставить ее со сведениями налоговых агентов, данными о недвижимости и другими законно полученными материалами. Банки передают налоговым органам информацию о счетах и операциях в порядке и при наличии оснований, установленных статьей 86 НК РФ.

Перевод на банковскую карту сам по себе еще не доказывает получение платы за квартиру: это может быть возврат долга, подарок или перевод между собственными счетами. Однако налогоплательщику придется подтвердить свое объяснение документами. Регулярность платежей, одинаковое назначение, связь отправителя с квартирой и переписка сторон обычно значат больше, чем подпись «подарок» в банковском приложении.

Суды оценивают реальное содержание отношений. Отсутствие регистрации договора, наличные расчеты или несколько последовательных договоров на 11 месяцев не означают, что дохода не было. Инспекция должна доказать размер экономической выгоды, период ее получения и связь платежей с квартирой. Если часть переводов возвращали нанимателю или направляли на коммунальные расходы, это подтверждают выписками и квитанциями.

За несвоевременную подачу 3-НДФЛ статья 119 НК РФ предусматривает штраф: 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. Минимальный штраф составляет 1 000 рублей, максимальный - 30% соответствующей суммы. Даже если после применения вычетов налог фактически отсутствует, нарушение срока подачи декларации может повлечь минимальный штраф.

На недоимку начисляют пени по статье 75 НК РФ. За неуплату из-за занижения налоговой базы статья 122 НК РФ предусматривает штраф в размере 20% неуплаченной суммы, а при доказанной умышленности - 40%. Уточненная декларация и погашение недоимки до обнаружения нарушения инспекцией при соблюдении условий НК РФ могут повлиять на штраф. Начисление пеней они не отменяют.

Нарушение не всегда автоматически теряет значение через три года. В налоговых спорах отдельно исчисляют сроки проверки, давность привлечения к ответственности, сроки направления требований и судебного взыскания. Юристы и адвокаты бюро при оценке ситуации проверяют год получения дохода, даты деклараций, решений и требований, а также действия инспекции по взысканию задолженности.

Пенсионные льготы и особенности Санкт-Петербурга

Уплата налога с дохода от квартиры не лишает пенсионера всех налоговых льгот. Например, статья 407 НК РФ предусматривает льготу по налогу на имущество для одного объекта каждого установленного законом вида. Однако льготу, как правило, не предоставляют по объектам, используемым в предпринимательской деятельности. Поэтому сдачу квартиры сопоставляют с условиями льготы, особенно при статусе ИП или НПД.

Если у пенсионера две квартиры, он может подать уведомление о выборе объекта для применения льготы. Без уведомления налоговый орган выберет объект по правилам НК РФ. Доход от найма и налог на имущество - разные обязательства. Уплата НДФЛ или НПД не заменяет налог на имущество, а имущественная льгота не освобождает доход от квартиры от налогообложения.

Самозанятый без статуса ИП не платит обязательные пенсионные взносы только из-за применения НПД. Федеральный закон № 167-ФЗ позволяет ему добровольно вступить в отношения по обязательному пенсионному страхованию. Сам по себе НПД не формирует дополнительные пенсионные баллы. Влияние дохода на адресные субсидии, компенсации и другие меры поддержки проверяют отдельно: многие выплаты зависят от совокупного дохода семьи.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области распространена краткосрочная сдача квартир туристам. Статья 17 ЖК РФ запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях, но краткосрочный наем сам по себе не всегда считается гостиничной услугой. Оцениваются частота заселений, набор сервисов, реклама, уборка, питание и порядок приема гостей. Собственник также должен соблюдать назначение помещения, права соседей и региональные требования к тишине.

Пенсионеры часто считают пенсию общим налоговым освобождением, не выдают чеки НПД, применяют самозанятость к нежилым апартаментам или не учитывают авансы. Ошибки возникают и при смешении коммунальных платежей с платой за квартиру, а также при игнорировании обязанностей организации-арендатора как налогового агента. По практике бюро спор часто предотвращают согласованный договор, прозрачные расчеты и своевременная отчетность.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ: статьи 75, 86, 88, 119, 122, 207-210, 217, 224, 226, 228, 229 и 407.
• Гражданский кодекс РФ: статья 23, глава 35, статьи 671 и 674.
• Жилищный кодекс РФ: статья 17 о назначении жилого помещения и ограничении гостиничной деятельности.
• Федеральный закон № 422-ФЗ о проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Федеральный закон № 167-ФЗ «Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации».
• КоАП РФ: статья 14.1 об осуществлении предпринимательской деятельности без регистрации или специального разрешения.
• Законы Санкт-Петербурга и Ленинградской области о применении патентной системы налогообложения.