Можно ли сдавать квартиру с маткапиталом в аренду

Квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно сдавать в аренду: прямого запрета в законе нет, согласие Социального фонда России не требуется. Если собственниками квартиры или долей числятся несовершеннолетние дети, до заключения договора нужно получить разрешение органа опеки. При действующей ипотеке следует проверить кредитный договор и при необходимости получить согласие банка.

Что меняет использование материнского капитала

Средства материнского капитала имеют целевое назначение. При покупке жилья их направляют на улучшение жилищных условий семьи. Помещение оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Эту обязанность устанавливает статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ о дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей.

Закон не обязывает семью постоянно жить в приобретённой квартире. По статье 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Поэтому переезд в другой район Санкт-Петербурга, за город или в иной регион сам по себе не мешает сдавать квартиру нанимателям.

Источник денег не определяет возможность сдачи квартиры. Имеет значение текущее состояние прав на недвижимость. Перед заключением договора получите свежую выписку из ЕГРН. Проверьте, кто указан собственником, как распределены доли, есть ли среди собственников несовершеннолетние и зарегистрированы ли обременения.

Отдельно выясните, исполнена ли обязанность
по выделению долей членам семьи. Проверьте,
не зарегистрированы ли ипотека или другое обременение
и не наложены ли запреты
на регистрационные действия.

Если детям уже выделены доли, сдача квартиры затрагивает их имущество, поэтому потребуется участие органа опеки. Регистрация ребёнка по месту жительства сама по себе не создаёт права собственности. Однако отсутствие детских долей нельзя использовать для обхода закона. Если доли не оформлены вопреки условиям использования материнского капитала, сначала нужно привести право собственности в соответствие с законом.

Универсального правила «выделить доли в течение шести месяцев после перечисления маткапитала» для всех случаев нет. Срок и порядок зависят от способа покупки жилья, ипотеки, этапа строительства и документов по сделке. При ипотеке доли нередко распределяют после погашения кредита и снятия залога. Вместе с выпиской из ЕГРН нужно проверить договор покупки, кредитные документы и материалы, представленные в СФР.

Суды разделяют два вопроса. Сначала они проверяют, законно ли материнский капитал направили на покупку жилья и получили ли члены семьи положенные доли. Затем оценивают распоряжение квартирой. Обычная сдача пригодного жилья не означает нецелевого использования маткапитала. Иначе рассматривают фиктивную покупку, обналичивание средств, приобретение непригодного объекта и сознательное невыделение детских долей.

Когда необходимо разрешение органа опеки

Квартиру в долевой собственности используют и сдают по соглашению всех собственников. Это следует из статьи 246 ГК РФ. Один взрослый совладелец не вправе самостоятельно передать нанимателю всю квартиру, если остальные собственники не дали согласия или не оформили надлежащую доверенность.

Для доли ребёнка действуют специальные правила. Статья 60 СК РФ распространяет на управление детским имуществом ограничения из статьи 37 ГК РФ. Имущество несовершеннолетнего нельзя передать внаём без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Правило действует и при небольшой доле ребёнка, если договор заключают в отношении всей квартиры.

Порядок подписания документов зависит от возраста ребёнка. За ребёнка младше 14 лет договор подписывает родитель или другой законный представитель. Несовершеннолетний от 14 до 18 лет обычно подписывает его сам с письменного согласия родителя. Правила закреплены в статьях 26 и 28 ГК РФ. В обоих случаях разрешение опеки получают заранее, поскольку внаём передают имущество ребёнка.

Заявление подают в орган опеки по месту жительства несовершеннолетнего. В Санкт-Петербурге полномочия распределены по территориальному принципу, поэтому компетентный орган определяют по адресу регистрации ребёнка. В Ленинградской области порядок зависит от муниципального образования. Документы принимает администрация или МФЦ, если такая услуга доступна на соответствующей территории.

Орган опеки оценивает интересы ребёнка, а не удобство сделки для родителей. Он проверяет срок найма, размер и порядок получения дохода, место проживания несовершеннолетнего, сохранение доступа к его жилью, условия досрочного прекращения договора и возможные неблагоприятные последствия. Если сдаваемая квартира - единственное пригодное жильё ребёнка, следует подтвердить, где и на каком основании он будет жить во время найма.

Предварительное разрешение или мотивированный отказ должны выдать не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Такой срок установлен статьёй 21 Федерального закона № 48-ФЗ об опеке и попечительстве. Фактическая продолжительность процедуры зависит от полноты комплекта документов. Запрос дополнительных сведений может её увеличить.

Разрешение нужно получить до подписания договора. Последующее одобрение не всегда устраняет нарушение. Если орган опеки обнаружит, что имущество ребёнка передали нанимателям без предварительного согласования, он может поставить вопрос о прекращении договора и защите имущественных интересов несовершеннолетнего.

Документы и порядок действий в Санкт-Петербурге и области

Точный перечень устанавливает орган опеки. Обычно заявители представляют паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка, документы о браке или его расторжении, выписку из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру, сведения об использовании материнского капитала и проект договора найма.

Орган опеки может запросить документы о месте проживания ребёнка во время сдачи квартиры, выписку из домовой книги или сведения о регистрации, документы на другое жильё, согласие второго родителя, реквизиты счёта для перечисления дохода, ипотечный договор и согласие банка. При расхождении интересов родителей и ребёнка потребуются дополнительные пояснения.

В проекте договора укажите полный адрес, площадь и кадастровый номер квартиры. Назовите всех собственников и подтвердите полномочия подписантов. Перечислите граждан, которые будут постоянно жить в помещении, определите точный срок найма, порядок внесения платы и коммунальных платежей.

Укажите размер обеспечительного платежа
и условия его возврата, распределите обязанности
по текущему ремонту и ответственность за повреждения.
Запретите поднаём и использование квартиры
не по назначению. Определите порядок осмотра
помещения собственниками, а также основания
и процедуру досрочного прекращения
договора. Условия должны соответствовать
проекту, представленному органу опеки.

К заявлению в опеку лучше приложить окончательный проект. После получения разрешения не следует без нового согласования менять срок, размер дохода, круг пользователей и другие значимые условия. Разрешение могут выдать для конкретного договора и определённого периода, а не для неограниченного числа будущих сделок.

Сначала проверьте ЕГРН и документы по маткапиталу, определите всех собственников и изучите ипотечный договор. Затем подготовьте проект найма, подайте заявление в опеку и получите письменное разрешение. Договор подписывают все нужные лица, а квартиру передают по акту. К акту стоит приложить опись мебели и техники, показания счётчиков и фотографии помещения.

При проверке таких сделок юрист или адвокат бюро сопоставляет разрешение опеки с договором. Частая ошибка - согласовать один проект, а подписать документ с другим сроком или порядком использования дохода. В споре такое расхождение могут расценить как выход за пределы выданного разрешения.

Договор найма, ипотека и регистрация жильцов

В быту квартиру обычно «сдают в аренду», но при передаче жилого помещения гражданину заключают договор найма. Если помещение получает организация, нужен договор аренды. Юридическое лицо вправе использовать квартиру только для проживания граждан. Такое разграничение установлено статьёй 671 ГК РФ.

Договор найма заключают письменно. Если его срок составляет не менее одного года, ограничение права собственности подлежит государственной регистрации. При отсутствии условия о сроке договор считается заключённым на пять лет. Эти правила предусмотрены статьями 674 и 683 ГК РФ.

Заявление о регистрации ограничения по долгосрочному договору найма подают в Росреестр, в том числе через МФЦ. По части 2 статьи 51 Федерального закона № 218-ФЗ одна из сторон должна обратиться не позднее одного месяца со дня заключения договора. Несовершеннолетний собственник и разрешение опеки не отменяют эту обязанность.

Договор на 11 месяцев позволяет не регистрировать ограничение, но разрешение опеки всё равно потребуется. Если после окончания срока стороны заключают новый договор, необходимость нового разрешения оценивают по содержанию первоначального акта органа опеки. Распространять прежнее согласование на последующие договоры без проверки рискованно.

Если квартира находится в ипотеке, проверьте запись о залоге в ЕГРН и условия кредитного договора. Статья 40 Федерального закона № 102-ФЗ об ипотеке в некоторых случаях допускает передачу заложенного имущества в пользование без отдельного согласия залогодержателя. Однако федеральный закон и договор ипотеки могут предусматривать иной порядок. Банки часто требуют письменного согласования, а нарушение этого условия влечёт последствия, указанные в кредитных документах.

Жильцы обязаны использовать квартиру для проживания, соблюдать права соседей, правила содержания общего имущества, противопожарные и санитарные требования. Назначение жилого помещения и пределы его использования определены статьёй 17 ЖК РФ. Офис, склад, производство или фактическая гостиница в квартире создают отдельные административные и гражданско-правовые риски.

В договоре нужно перечислить граждан, которые будут жить вместе с нанимателем. Собственнику следует учитывать правила о вселении несовершеннолетних детей нанимателя: договорный запрет не всегда исключает права, предоставленные законом. Если число жильцов и состав семьи принципиальны, формулировки договора лучше проверить отдельно.

Гражданину, который живёт вне места постоянной регистрации более 90 дней, обычно нужна регистрация по месту пребывания. Правила установлены Законом РФ № 5242-1 о свободе передвижения и регистрационном учёте. Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области действует исключение: гражданин с постоянной регистрацией в одном из этих субъектов может не регистрироваться по месту пребывания в другом. Для иностранцев предусмотрены отдельные правила и сроки миграционного учёта.

Доходы, налоги, риски и судебная практика

Доход от сдачи общей квартиры распределяют между собственниками соразмерно долям, если они законно не установили другой порядок. Это следует из статьи 248 ГК РФ. Родители не вправе считать доход от доли ребёнка только своей собственностью. Порядок получения и расходования этой части дохода стоит указать в заявлении и разрешении органа опеки.

Опека может проверить счёт для поступления денег и цели их использования. Общего требования перечислять любой доход только на отдельный счёт нет: условия зависят от обстоятельств и содержания разрешения. Однако соглашение взрослых собственников, которое фактически лишает ребёнка дохода от его доли, может противоречить его интересам.

Доход от найма облагается налогом. Если наниматель - обычное физическое лицо, собственники, как правило, сами декларируют полученный доход. Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным, а налог платят не позднее 15 июля. Эти обязанности предусмотрены статьями 228 и 229 НК РФ. За несовершеннолетнего документы подаёт законный представитель.

Если наниматель - организация или индивидуальный предприниматель, нужно установить, исполняет ли он обязанности налогового агента. Собственник также может применять налог на профессиональный доход при соблюдении установленных законом условий. Оформлять весь доход на одного взрослого ради удобного налогового режима, игнорируя доли остальных собственников, нельзя.

Частые ошибки - сдача квартиры без выделения обязательных долей, отсутствие разрешения опеки, подписание договора одним совладельцем, игнорирование ипотечных ограничений, расхождение договора с разрешением опеки, отсутствие регистрации долгосрочного найма и неисполнение налоговых обязанностей.

Суды исходят из того, что использование материнского капитала не лишает собственников права сдавать жильё. При участии детей приоритет получают их имущественные и жилищные интересы. Суд проверяет подписи родителей, предварительное разрешение опеки, фактическую выгоду ребёнка, наличие у него места проживания и соответствие сделки выданному разрешению.

Отсутствие согласия опеки не приводит все споры к одинаковому результату. Суд исследует обстоятельства заключения и исполнения договора, поведение сторон, последствия для ребёнка и осведомлённость нанимателя. Однако такой договор нестабилен для нанимателя: возможны досрочное прекращение пользования квартирой, требование освободить помещение и последующие расчёты между сторонами.

Отдельно суды проверяют исполнение обязанности по выделению долей. Если квартира оформлена только на родителей, хотя срок исполнения обязательства уже наступил, дети, второй супруг, прокурор или уполномоченный государственный орган могут потребовать признания права на доли. Действующий договор найма не устраняет нарушение и может осложнить положение добросовестного нанимателя.

До сдачи квартиры следует проверить законность использования маткапитала, состав собственников, полномочия родителей, условия ипотеки, требования органа опеки и порядок уплаты налогов. СФР не выдаёт разрешений на наём. Росреестр регистрирует права и долгосрочные ограничения, орган опеки защищает интересы ребёнка, а ФНС контролирует налоговые обязанности. Разграничение их функций помогает избежать неверного оформления документов.

Нормативная база

• Гражданский кодекс РФ - нормы о праве собственности, долевой собственности, имуществе несовершеннолетних, найме и аренде жилых помещений.
• Семейный кодекс РФ - статья 60 об имущественных правах ребёнка и управлении его имуществом.
• Жилищный кодекс РФ - нормы о назначении и использовании жилых помещений.
• Налоговый кодекс РФ - нормы о налогообложении и декларировании дохода от сдачи имущества.
• Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Федеральный закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Закон РФ № 5242-1 о свободе передвижения, выборе места пребывания и жительства и регистрационном учёте граждан.
• Правила регистрации граждан по месту пребывания и месту жительства, утверждённые Правительством РФ.